Дано: в 2023 году подмосковные застройщики получили 70% отказов в выдаче разрешений на строительство или ввод постройки в эксплуатацию. В этом году процент отказов упал до 25-30, а в следующем его хотят снизить до 10%. Спрашивается: что за рецепт безотказной работы отыскали ответственные за стройку чиновники? Как выяснил корреспондент, ответ на этот вопрос знает руководитель Главгосстройнадзора, министр правительства Московской области по государственному надзору в строительстве Артур Гарибян.
Артур Петросович, по логике обывателя, отказ в строительстве при той застроенности, которая имеется по крайней мере в ближнем Подмосковье, — это неплохо. Это значит, что на старые сети не посадят новое здание, что не будет реализован плохой проект. По вашей же логике, отказы надо сокращать. Почему?
Артур Гарибян: Прежде всего потому, что Московская область — регион с одним из самых благоприятных инвестиционных климатов. Мы создаем индустриальные парки, особые экономические зоны, которые призываем застраивать производственными объектами, вводим для инвесторов льготы и преференции, постоянно совершенствуя меры поддержки. А потом инвестор приходит — и получает отказ на строительство. По разным причинам. Сделал, например, некачественный проект, допустил ошибку в оформлении разрешительной документации, не получил необходимого согласования… Зачем, спрашивается, создавали условия, если для того, чтобы приступить к строительству, нужно потратить много времени, сил и денег на доработки многочисленных формальностей?
Это момент репутационный, связанный с крупными бизнес-проектами. Но есть еще и бытовой. Чем меньше отказов — тем меньше самостроев. Захотел человек, например, построить небольшой магазинчик в селе, где он реально необходим. Но проектировщика нашел недобросовестного, проект не прошел экспертизу, мы его отклонили и разрешения не дали. Денег на то, чтобы переделать проект, у человека больше нет. Он начинает строиться на свой страх и риск. По тому самому плохому проекту. Потом нужно будет приложить массу усилий, чтобы уже построенный объект привести в соответствие с градостроительными требованиями, ну или потратить деньги на его снос. При минимальных отказах таких историй не будет. Приведу цифры: в 2023 году, когда мы отказывали застройщикам в 70% случаев, в области были обнаружены порядка тысячи самостроев. В этом году отказов стало меньше почти в три раза — и самостроев на текущий момент зафиксировано лишь 364.
В процессе выдачи разрешений на строительство не должно быть людей вообще. Без них экономится время и пропадает коррупционный фактор
За счет чего снижаете отказы?
Артур Гарибян: Цифровые решения. Мы в прошлом году внедрили цифровую экосистему, создав, по сути, первый в стране бесплатный государственный аутсорсинг для инвесторов. В Подмосковье, как вы знаете, работает центр содействия строительству (ЦСС), который сопровождает любой строительный инвестиционный проект, реализуемый на территории региона. К каждому застройщику прикрепляется менеджер, в его задачи входит получение всего пакета разрешительной документации на строительство. Сам инвестор при этом ни с кем, кроме менеджера, не контактирует и только получает уведомления в личном кабинете на портале госуслуг о том, что от его имени пройдено очередное согласование, необходимое для получения разрешения на строительство. Денег за работу менеджера инвестор, подчеркиваю, не платит. Таких проектов на сопровождении у менеджеров сегодня около пяти тысяч.
То есть инвестор вообще может с пустыми руками прийти в ЦСС?
Артур Гарибян: Бывает по-разному. Может и с пустыми руками, но с хорошей идеей либо с действующим ГПЗУ, а может и с готовым проектом строительства. Тогда легче понимать, чего человек в принципе хочет. Но мы и с проектированием, которое не считается государственной услугой, а относится к коммерческим, готовы помочь, чтобы исключить как раз вот такие случаи, когда недобросовестные или недостаточно компетентные проектировщики делают инвесторам заведомо провальный проект. Мы начали сотрудничать со «Сбером», который на своей площадке сосредотачивает поставщиков разного рода услуг, в том числе и строительных — проектирование, экспертиза, разного рода исследования. Вход на эту площадку строгий — нужны определенные компетенции, аккредитации, опыт. Мы интегрировали площадку с нашим центром содействия строительству и теперь в цифровом формате обмениваемся «клиентами». Застройщик, заходя в личный кабинет АИС ЦСС, через авторизацию на Госуслугах, видит активную «плитку» «Сбера», кликает на нее и получает доступ к проверенным поставщикам услуг. И в виде бонуса — эскроу-счет, аналогичный тому, что применяется сейчас в долевом строительстве. То есть деньги, которые заказчик платит за проектирование, поступают исполнителю не сразу, а лишь после того, как получен и, главное, проверен на качество результат.
Из ваших слов я делаю вывод, что абсолютно все услуги, касающиеся строительства, в Подмосковье переведены в цифру.
Артур Гарибян: Все 100% услуг оцифрованы и находятся в доступе на региональном портале госуслуг. Это 10 муниципальных, 32 региональные и 15 федеральных услуг. Причем до недавнего времени мы в пилотном режиме обкатывали в цифре четыре сложные услуги — получение градостроительного плана земельного участка, выдача заключений об отсутствии полезных ископаемых на месте предполагаемой застройки и о том, что она не находится в границах особо охраняемой природной территории, а также заключение историко-культурной экспертизы. Отточили сложное — перешли к оцифровке остальных видов услуг. Полный пакет, когда абсолютно за всеми согласованиями от имени застройщика будет обращаться менеджер ЦСС, заработает в сентябре. А мы перейдем к следующему этапу — замене менеджеров нейросетью. В том числе и на получении разрешения на строительство. Пилот начнем уже с 20 сентября с «тренировкой» на отдельно отобранной под это услуге — выдаче заключения об отсутствии полезных ископаемых, так как она одна из самых востребованных и к тому же федеральная.
Чем же не угодили менеджеры?
Артур Гарибян: Хотим полностью исключить человеческий фактор. Сейчас, если менеджер, который ведет проект инвестора, ушел в отпуск, на его место становится другой менеджер. Ему нужно время, чтобы вникнуть в нюансы проекта. Плюс у него может быть иная компетенция, а значит, и иной подход к работе. И начинаются вопросы. Так пусть все делает искусственный интеллект, который ускорит процессы, обеспечит прозрачность принятия решений на уровне заданных алгоритмов, освободит людей от лишней работы. Заодно и процент отказов еще снизит, хотелось бы, чтобы их было не более 10%. Потому что любой отказ удорожает проект строительства, инвестору ведь приходится что-то переделывать за свой счет.
Два года назад в Подмосковье было порядка 700 застройщиков, сегодня осталось чуть более 100. Всех недобросовестных с рынка убрали
Ну а опыт замены людей нейросетью у вашего ведомства уже есть?
Артур Гарибян: Отчетность застройщиков в Главгосстройнадзоре, например, проверяет нейроинспектор, заменивший целый отдел из пяти человек. Он за полдня делает ту работу, на которую у сотрудников уходил месяц, причем не допуская ошибок из-за того, что к концу дня устал и «глаз замылился». Подчеркиваю, людей на этом участке работы у нас вообще больше нет. Логика проста: застройщик размещает на портале отчетность, цифровая система Главгосстройнадзора ее автоматически анализирует и в случае выявления нарушений составляет цифровое предостережение, которое отправляется в личный кабинет застройщика на портале госуслуг. По моему скромному мнению, если при внедрении цифры на одном участке должны работать и цифра, и человек, значит, что-то внедряется не так. В структуре областного правительства есть министерство госуправления, информационных технологий и связи, вот там специалисты контролируют, чтобы все работало бесперебойно. А мы людей, которых заменяет нейросеть, переводим на более актуальные участки работы.
Сейчас все стремятся перевести в цифру. В том числе и проверки, которые еще и сокращают постоянно к тому же. А потом при разборе каких-то резонансных событий разводят руками и говорят: а что вы хотите, это в последний раз проверялось еще до пандемии. В строительстве тоже стало меньше проверок?
Артур Гарибян: К началу августа прошлого года Главгосстройнадзор провел 1,9 тысячи проверок на строящихся объектах. А к августу нынешнего — порядка 1,5 тысячи. Не потому, что мы отказываемся от проверок, просто проверки становятся умными. Например, мы больше не посылаем пеших инспекторов проверять готовность площадки к началу строительных работ. Застройщик только установил забор, организовал мойку колес для машин, выезжающих с площадки. Де-факто он к строительству еще не приступил, но де-юре уже начал процесс оборудования стройплощадки, поэтому мы должны его проверять. Но что там делать инспектору, ходить вдоль забора? С такой проверкой прекрасно справится коптер, снабженный специальным модулем. Он спланирует облет, сделает снимки, совместит их с генпланом строительства. Если обнаружатся несовпадения, система отсигналит инспектору. Это и есть умная система управления рисками, которая исключает и человеческий фактор, и коррупционные риски в том числе. А вот проверки систем безопасности и пожаротушения всегда проводятся очно.
Кстати, поговорим о безопасности. Почему после каждого крупного ЧП, сопровождающегося возгоранием, возникают вопросы к системам противопожарной защиты? Так было после пожара и в гипермаркете OBI в Химках, и в логистическом центре OZON в Истре, и в киноконцертном зале «Крокус». Что не так с этими системами, почему они не исполняют свою функцию?
Артур Гарибян: Встречный вопрос: а какова их функция? Система противопожарной защиты состоит из датчика с извещателем и разбрызгивателей, на которые по трубкам подается вода или огнетушащая пена. А ее функция заключается в том, чтобы ликвидировать небольшое локальное возгорание и дать людям время эвакуироваться, пока пожар не принял угрожающие масштабы. Вы же не считаете, что датчики на потолке могут справиться с преднамеренным поджогом? Или остановить стремительное распространение огня, если в помещении складируются горючие материалы? Могу сказать, что все необходимые системы безопасности во всех зданиях на момент их ввода в эксплуатацию находятся в работоспособном состоянии. И мы при проверках крайне редко фиксируем нарушения в системах пожарной или экологической безопасности, застройщики к этим требованиям относятся ответственно. А дальше — вопрос эксплуатации. Условно говоря, если мы строим ФОК, а потом эксплуатируем его как склад, где храним горючку, не стоит удивляться, что при пожаре он сгорает за три часа.
А кто производит системы безопасности, которые сегодня ставятся в строящихся зданиях?
Артур Гарибян: Преимущественно отечественные производители. Мы научились делать хороший продукт. Отдельные комплектующие делают даже у нас в Подмосковье.
Скажите, а приложение «Подмосковные стройки», которое создавалось в то время, когда область активно решала проблемы обманутых дольщиков, еще существует?
Артур Гарибян: Да, и более того — до сих пор так никто и не повторил эту технологию, позволяющую контролировать то, что происходит на строительном объекте, в оперативном режиме. На карте приложения, если помните, все объекты маркируются разными цветами. Зеленый говорит о том, что строительство идет строго по графику, желтый — что задерживается на срок до шести месяцев, красный сигнализирует, что задержка больше полугода либо же стройка вообще стоит. На начало 2022 года в приложении было 722 красных объекта, одновременно числившихся и в едином реестре проблемных объектов РФ, и 20 тысяч подписчиков. Сегодня из этих 722 нет ни одного, а подписчиков в приложении так и осталось 20 тысяч. И еще фиксируется порядка двух тысяч посещений неподписанных пользователей ежедневно. Это же действительно очень удобно: человеку, планирующему купить жилье в Подмосковье, не нужно собирать информацию о застройщике по сайтам и форумам. Зашел в приложение — и сразу видно, кто как строит. Плюс мы еще добавили к жилью синие метки — это объекты социальной инфраструктуры. По ним в приложении тоже есть полная информация, что именно будет построено — школы, детские сады, больницы. Эта информация важна, особенно для семей, где есть дети и пожилые люди, так как можно планировать покупку квартиры и понимать, какой социальный объект будет построен рядом и когда.
Возможно ли сейчас появление новых застройщиков с красными метками?
Артур Гарибян: Вряд ли. Во-первых, сами застройщики не хотят нести репутационные риски. К ним просто не пойдут покупатели, видя, что объекты находятся в красной зоне. Бывает, застройщик по каким-то причинам попадает в желтую зону — санкции, ошибки в логистике, нехватка рабочих рук. Но он и сам старается побыстрее оттуда выйти, и мы видим и контролируем ситуацию, предлагаем помощь в решении проблем. А во-вторых, в Подмосковье сильно сократился пул застройщиков, всех недобросовестных мы с рынка убрали. И если два года назад их было порядка 700, то сегодня осталось чуть более 100. И всех мы знаем, со всеми в контакте. Также очень важно, что сегодня в Подмосковье почти 95% жилья строится с применением счетов эскроу и с привлечением проектного финансирования. Это исключает появление обманутых дольщиков.
Ключевой вопрос
В Подмосковье принято решение все новые логистические центры вводить в строй уже с общежитиями для рабочих. Это позволит минимизировать контакты мигрантов с коренным населением и должно избавить нас от такого явления, как «резиновые квартиры», когда одно жилье сдается толпе приезжих. Какие требования предъявляются к строительству общежитий?
Артур Гарибян: Это будут полноценные жилые здания — не хостелы с койко-местами, а именно общежития с комнатами, кухнями и санузлами. Располагаться они должны внутри производственной территории, и обязательное условие — подключение к системе «Безопасный регион». Логистика в Подмосковье развивается активно, несколько проектов строительства центров с общежитиями у нас уже есть.
А как быть с уже существующими центрами? В них встроить общежития получится?
Артур Гарибян: Сложный вопрос. Обязать собственника задним числом возвести жилое здание на территории, которая изначально для этого не предназначалась, мы не можем. Пытаемся подбирать участки в непосредственной близости, но и это не всегда возможно. Словом, готового быстрого решения у нас пока нет, но мы над этим работаем.
